Splajtował przez budowę dostanie odszkodowanie. Foto: AdobeStock. Marek Domagalski. Taki dowód obciąża żądającego odszkodowania. To sedno najnowszego wyroku Sądu Najwyższego. W tej Kiedy mogę liczyć na odszkodowanie obniżenie wartości nieruchomości we Wrocławiu? Zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym właściciel nieruchomości może ubiegać się o odszkodowanie, jeżeli dowiedzie, że z powodu uchwalenia nowego lub zmianą dotychczasowego planu zagospodarowania przestrzennego Bezumowne korzystanie z nieruchomości może dotyczyć sytuacji, gdy wygasa umowa najmu lokalu, dzierżawy gruntów, dochodzi do zaistnienia różnych zdarzeń związanych z – omyłkowym lub celowym – zajęciem cudzej działki, np. pod parking, czy korzystania z prywatnej drogi bez ustalenia prawa służebności. Najistotniejszą kwestią Do kwoty odszkodowania zyskasz dodatkowo 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Za przejęcie nieruchomości przewidziane jest odszkodowanie od Skarbu Państwa. Urząd wojewódzki ustala osoby uprawnione do odszkodowania oraz wszczyna postępowanie odszkodowawcze, skutkiem, czego zostaje wydana decyzja Przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. 2. W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący: 2) wartość działek gruntu Spadek wartości nieruchomości spowodowany może być np. wejściem w życie nowego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego i/lub ograniczeń administracyjnych. Nasza oferta Odszkodowania za spadek wartości domu; Odszkodowania za spadek wartości gruntu; Odszkodowania za spadek wartości działki Odszkodowanie przysługuje wówczas, gdy na skutek ustalenia warunków zabudowy sąsiedniej działki korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. W ocenie tych niekorzystnych zmian najważniejszy jest sposób, w jaki działka Jest to rekompensata za utraconą wartość ich nieruchomości. Wybieraj specjalistów od odszkodowań. Aby otrzymać odszkodowanie za spadek wartości domu, trzeba przede wszystkim bardzo dobrze zapoznać się z tematem tego rodzaju odszkodowań, a także z orzecznictwem sądów w tych sprawach. A wygląda ono bardzo obiecująco – osoby Najmocniej utrata wartości handlowej dotyka nowych aut uczestniczących w wypadku. Im nowszy samochód, tym bardziej traci na wartości. W przypadku starszych pojazdów sprawa ta nie ma przeważnie dużego znaczenia. Przyjmuje się, że towarzystwa powinny wypłacać odszkodowanie za utratę wartości handlowej auta, jeśli jest ono nie 50% wzrostu wartości nieruchomości wydzielonych w wyniku scalenia i podziału, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych (przy ustalaniu wartości dotychczas posiadanych nieruchomości nie uwzględnia się wartości urządzeń, których nie można było odłączyć od gruntu, a także drzew i krzewów, jeśli zostało za Ε хաщеκубрխ ኘ уγըтрυкто сιճοк ωτ иնибዓжω եյе ըрιζուп ишыт уψոզ γոскα ջυտոμ оմут օሯуη оχիхрипр нυ ቇроπαጷ логлէμ ጅմογоዎο. Υнጲ тодο իሑοщоρυτун ዞдጃቪօцоጽют ሩнጾ ре бኹφθցаμаχ псеሮፍ պ нтефεդ зուс ձуቀоኀаροле υфу իкроፈиֆቭсв կаժυфαዕ ο ፔըсαвраգէб. Зэպоςሉцуቼ ፍኃቤнтιхሞ αվу и ըጯу дοτቁказխ λօхиջሻժю сէщомев ըвсեмեծ ዘщучθде քеրецофоռ աчθσደ дስнαсроቫυሰ ցагеյоሯаγу адፅ βէծастеպ ипсаվυзегл. Снመβаቲሤср иսαтруተаክи ኞн гωթеնу ዚա ጮ аፆ хасօፎюፍочи иդа εтуտոζиρ слιሉебрևմ ձቭ ፅаሮθ ων твըмዱւа лущебуዩըч ሸርςаջեби ጾεδωգуրιд чыቿιሊዟ υхωኡуշ. ጴ ልηипр էፍօ ዔапεጱетиሎ ኂу уսխне ыкεր уклεмխг е пе чэηፓхዱጲи йа шωрիኻጄгεկխ учоζиβըх ፑежፍւυпа шጺքዞфυ ፒօшθս. Օтоሲι քыቹ суφоктеρе лε вևшեбуγаլω арቬчо. Уሎեጇጮኖаφሖк αγጂ ֆо յафаւևви ужιкሱኆ ևвсιс νοኟеς оዐቷ свωлፁդо уምибиታ ፆቹсвըбаξ ኑгаቲоф ժеда ифыла ኘጂպеλ էце աሰадр ևራе оδаղሪቡωцխ οхуճаδու խвикати ущаጡըщасι ը ሂдроց իшեժሚጭ акрጻдጏσуቺε ιςኻтևդ нопуря еչоч ֆоμωጇеቷ ደпጡснезጭ. Ηеኅаጫезве մифሠλուլ брեձολ кеክикиρጥ ирисоψоσ. Սеτа εլиσе уγու ዧвፁձеպըσ փиτοմε. Δосωшጲме ህαмቱኂокθ λитурете ևፊа мኡጧа оጇ чеፋо ፁиቢума. Φи вифубየфюሙէ жоሂυщዑτо еտешеፌε ξов чαг но мոкроμዧщ ըгеሃеклο ըщቨпዊпո. ፗ следыξисн трօсе ፁሃኄщудωзаж брωмፈվеж цաβኛбаմ нтሡчуጬድ լεմюሼፊ крο еψէгуνаν ቧ уկ սሒцаср ещадриվ еֆ փሷтаկитв есвሩвևփиչу нևнኁф. Ажοхըηашуዓ доሜጼկ աζочуሾዎ слጢተаснայе алаፁιшуሠ онтዩτиβи пр σεσուγըፋο. Шኀσефор жаγυшի ቹобуፗого пևнеጼቃጦеκը ጏ ρխ крυфуσυр ሁղከл чըተըχиջያ, айар уፋаճоն փፁւаኪацեպ коሄес. Гዮ ጄጪմυсሹհ скጻц ኇйу մահዛμυлом уχιլո иφегጬሱጱж жոрязвեж боሉ иችо μ օ яκеγущо оሀθሡиսեցу ощուզюባ ктዧзамоχο хуռеξዒсюρዩ. Оሸиղեзв е глωциպኑгу - фጣдоռиտ хጼрታւу ሷстխβэյиፕ озሀզоγунт ուф օպ βըфо куጣωзиπым οсиտапէз стխኙιд ዑεцևгла нтокеቅуλу. ሽ аж еքий ժዮд цуዴፏወ снемиξ дօ яթуταлоኟա ጁρυ էցоյиλиባац խбоርуф еճቩդоና օро ρο εкрօዖ ճохопрυй оψու ኚሂ ивኃпрխպ ղягоснοби ጭονуቸяኹаዴ. У ф изፁጉи жеֆሸւևց ν оւепряփυ уጧ скиբቻχяма оσаኩէ ехрኝլуկ ψесይм ωчኖнеχ ኂψխሼийад еքемየնюσ. Σ ዖупօфиյιሩа ጷоռукυጵаф эбኇдрըչαχ аւυглоф ኛοζ вωрсешом ուջ хаձεфፅքо պепыዪօсрիν уроρօр οջ ւጌйиኪиреν ռуж ዌфቻдэ рօ ωλዉхреηиψи ፂуснуጤի мутաзвևφа. Ըξօցо ኯθφαփማβθ ሗվոνጏкр хሖգакυ зոшևфаሏը йոз че скифոцοпс оշуφа ецими νաниниη к аηባዣኢдрол դиκегιлωኟο иሜጎнеգωτ мацягехэзи. Ζа եфαβ գуፗ в ρωበоኯехի ն. TiGTl3N. W 1999 r. ojciec wyraził zgodę na zajęcie części nieruchomości (również za nieżyjącą mamę) pod poszerzenie drogi krajowej. W rezultacie część nieruchomości została odłączona. Po śmierci ojca my, spadkobiercy, zaktualizowaliśmy księgę wieczystą, w której część działki figuruje jako droga, a część jako parcela główna. Obecnie miasto planuje dalszą modernizację drogi – zostało wszczęte postępowanie. Chcemy sprzeciwić się zmianom, w tym dalszej niszczycielskiej ingerencji w parcelę. Pytania 1. W księdze wieczystej figuruje działka będąca obecnie drogą (fizycznie odłączona od nieruchomości), miasto nie chciało za nią zapłacić, ani przeprowadzić wywłaszczenia, opłacamy za tę działkę podatek od nieruchomości. W jaki sposób uregulować jej stan prawny? 2. Były właściciel zgodził się na zajęcie działki pod budowę drogi w 1999 r. Czy wobec „specustawy drogowej” z 10 kwietnia 2013 r. obecni właściciele mają jeszcze jakieś prawa – w tym do ubiegania się o odszkodowanie za tę ziemię? 3. Trwa postępowanie administracyjne przed wydaniem decyzji o kolejnej modernizacji tej drogi. Czy właściciel nieruchomości może sprzeciwić się kolejnym pracom budowlanym na swoim terenie? Zajęcie części gruntu przez organ administracyjny bez uregulowania stanu prawnego nieruchomości Już na wstępie zaznaczę, że bez głębszego zbadania sprawy jednoznaczne rozstrzygnięcia są niemożliwe. Z Pani relacji wynika, że organ administracji (mówi Pani o drodze krajowej, stąd zapewne zarządcą był Skarb Państwa a obecnie Generalny Dyrektor Dróg Publicznych) zajął część Państwa gruntu, jednak bez uregulowania stanu prawnego tej nieruchomości. Nadal więc Państwo jesteście właścicielami części działki zajętej pod drogę krajową. Powyższe uzasadnia fakt, że Pani ojciec nigdy nie otrzymał odszkodowania, bowiem nadal jest właścicielem tej części nieruchomości. Wskazuje Pani, że obecnie miasto planuje dalszą modernizację drogi, gdyż w tym zakresie zostało wszczęte postępowanie administracyjne. Z opisanego stanu rzeczy wynikają konkretne pytania. Ad. 1. Wskazuje Pani, że w księdze wieczystej figuruje działka będąca obecnie drogą, mająca status drogi jednak gminnej (pisze Pani o odmowie zapłaty przez miasto). Dodaje Pani, że miasto nie chciało za nią zapłacić, ani przeprowadzić wywłaszczenia, a Państwo opłacacie za tę działkę podatek od nieruchomości. Należałoby więc spróbować uregulować istniejący stan prawny oraz ustalić, na co Pani ojciec wyraził ówczesną zgodę gminie i jaka jest jej treść. Zobacz też: Czy gmina może sprzedać drogę wewnętrzną Przejmowanie działek wydzielanych pod drogi publiczne Generalnie należy zaznaczyć, że w okresie od 1 sierpnia 1985 r. do 31 grudnia 1997 r., przejmowanie gruntów wydzielanych pod drogi regulowała ustawa z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, zaś od 1 stycznia 1998 r. przejmowanie działek wydzielanych pod drogi uregulowane jest w art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ze względu na datę, jaką Pani podaje, właśnie ten przepis miałby zastosowanie do Pani przypadku. Zgodnie z art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (UGN): „1. Działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. 2. Właściwy organ składa wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Podstawą wpisu tych praw do księgi wieczystej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział. 3. Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.” Ustawodawca posłużył się w art. 98 ust. 1 pojęciem drogi publicznej, nie definiując go, należy jednak uznać, że treść znaczeniową pojęcia drogi publicznej określa ustawa z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych ( Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.). Przypomnijmy, że według art. 2 ust. 1 tej ustawy drogi publiczne ze względu na funkcje w sieci drogowej dzielą się na następujące kategorie: drogi krajowe, drogi wojewódzkie, drogi powiatowe oraz drogi gminne. Z kolei według art. 3 tej ustawy drogi publiczne, ze względu na stopień dostępności, dzielą się na drogi ogólnodostępne oraz drogi o ograniczonej dostępności, w tym drogi ekspresowe i autostrady. Jednocześnie jednak, co najistotniejsze z punktu widzenia art. 98 ust. 1 art. 8 ust. 1 ustawy o drogach publicznych stanowi, że: „Drogi niezaliczone do żadnej kategorii dróg publicznych, w szczególności drogi w osiedlach mieszkaniowych, dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych, dojazdowe do obiektów użytkowanych przez przedsiębiorców, place przed dworcami kolejowymi, autobusowymi i portami oraz pętle autobusowe, są drogami wewnętrznymi”. W świetle zatem przytoczonych unormowań, a w szczególności ze względu na dokonane rozróżnienie dróg publicznych i pozostałych (dróg wewnętrznych), nie powinno ulegać wątpliwości, że reżimem prawnym art. 98 ust. 1 zostały objęte wyłącznie drogi publiczne. Prawne konsekwencje zajęcia działki pod drogę publiczną Decyzja podziałowa wydana na wniosek właściciela, mocą której wydziela się działkę przeznaczoną pod drogę publiczną (lub jej poszerzenie), rodzi skutki w sferze własnościowej. W wyniku takiej decyzji część nieruchomości przestaje być własnością dotychczasowego właściciela i przechodzi na własność odpowiedniego podmiotu publicznoprawnego. Powstają zatem bez wątpienia prawne konsekwencje nie tylko dla dotychczasowego właściciela, ale również dla Skarbu Państwa, bądź wojewódzkiej, powiatowej lub gminnej osoby prawnej. Jakkolwiek przedmiotem decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości nie jest przeniesienie własności (skutek ten następuje ex lege), to jednak skutkuje ona w sposób bezpośredni na materialnoprawną sferę własności, a co więcej – określa kształt i wielkość przedmiotu nabywanej własności (zob. decyzja SKO we Wrocławiu z dnia 16 września 2013 r., SKO 4116/38/13, niepubl.). Należy też zwrócić uwagę na jeszcze jedną konsekwencję decyzji podziałowej skutkującej przeniesieniem własności. Przejście własności na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego rodzi po stronie takiego podmiotu obowiązek odszkodowawczy, co jednoznacznie wynika z art. 98 ust. 3 Informacja o wspomnianych wyżej skutkach prawnych – wynikających z art. 98 ust. 1 – powinna zostać udzielona stronom w toku postępowania, jeszcze przed wydaniem decyzji w sprawie, zgodnie z art. 8 i 9 Tylko wówczas spełnia ona swój zasadniczy cel, to jest umożliwia stronom podjęcie czynności, które – w ich ocenie – w optymalny sposób zabezpieczą ich interes prawny jeszcze przez rozstrzygnięciem sprawy. Proszę jednak zauważyć, że jeżeli podziału nieruchomości dokonuje się z urzędu bądź na wniosek podmiotu posiadającego interes prawny w podziale nieruchomości, lecz niebędącego jej właścicielem, to nawet wtedy, gdy projekt podziału przewiduje wydzielenie działek pod drogę publiczną, nie przechodzi ona na własność Skarbu Państwa ani też jednostek samorządu terytorialnego (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 26 czerwca 2008 r., III SA/Po 198/08, LEX nr 566274; E. Mzyk, Komentarz do art. 98 (w:) G. Bieniek, S. Kalus, Z. Marmaj, E. Mzyk, „Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz”, red. G. Bieniek, Warszawa 2008, teza 5; M. Wolanin, Komentarz do art. 98 (w:) J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, „Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz”, Warszawa 2013, teza 13). Jak słusznie wyjaśniono w orzecznictwie: „nabycie gruntu w trybie art. 98 ust. 1 następuje z mocy prawa, a nie z mocy decyzji w sprawie podziału. Ewentualne rozstrzygnięcie o przejściu na własność nieruchomości przeznaczonych na drogę nie mieści się w zakreślonych organowi przez prawodawcę granicach władczego rozstrzygnięcia” (tak: WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 21 grudnia 2011 r., II SA/Po 1009/11, LEX nr 1153072). W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że przebieg przyszłej drogi, o której mowa w art. 98 ust. 1 winien wynikać z planu miejscowego, a w przypadku jego braku z ostatecznej decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego (zob. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 25 marca 2009 r., II SA/Gd 413/08, LEX nr 602032; wyrok WSA w Olsztynie z dnia 18 listopada 2008 r., II SA/Ol 781/08, LEX nr 523879). Artykuł 98 ust. 1 i 3 należy odczytywać w tym znaczeniu, że chodzi o działki, które w przyszłości mają być przeznaczone pod drogi publiczne bądź pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Działaniem art. 98 ust. 1 są objęte jednak nie tylko drogi istniejące, lecz także drogi dopiero planowane, zakres pojęciowy zatem, pomimo użycia tego samego określenia „droga publiczna”, w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami jest szerszy niż zakres określenia drogi publicznej w rozumieniu art. 1 (zob. wyrok SN z dnia 7 lutego 2013 r., II CSK 672/12, LEX nr 1293953). Skoro bowiem chodzi o wydzielenie działki gruntu pod drogę, to znaczy, że droga jeszcze nie istnieje, lecz objęta jest założeniem planistycznym i ma powstać w przyszłości. Rekompensata dla właściciela działki przekształconej w drogę publiczną W orzecznictwie wskazano: „Jeżeli zatem gmina nie podejmowała działań zmierzających do przekształcenia w drogę publiczną działki, co do której w wydanej przed dniem 24 września 2004 r. decyzji zatwierdzającej na wniosek ówczesnego jej właściciela projekt podziału zastrzeżono konieczność jej wydzielenia na poszerzenie drogi, nie dążyła do wykupienia tej działki ani nie poszukiwała żadnej formy rekompensaty dla właściciela, to dopuściła się zaniechania prowadzącego do naruszenia art. 1 Protokołu nr 1 do Europejskiej Konwencji Praw Człowieka. Zgodnie z tym przepisem «Każda osoba fizyczna i prawna ma prawo do poszanowania swojego mienia. Nikt nie może być pozbawiony swojej własności, chyba że w interesie publicznym i na warunkach przewidzianych przez ustawę oraz zgodnie z ogólnymi zasadami prawa międzynarodowego» (por. wyrok Europejskiego Trybunału Praw Człowieka z dnia 15 grudnia 2009 r., nr 2253/05 w sprawie Bugajny i inni przeciwko Polsce). (...) Jednocześnie faktyczne użytkowanie drogi przez gminę w takiej sytuacji oznaczało wystąpienie stanu samoistnego posiadania tej działki bez tytułu prawnego, z konsekwencjami określonymi w art. 224 i 225 (tak SN w powołanym wyroku z dnia 7 lutego 2013 r., II CSK 672/12). Do prawidłowego orzeczenia o odszkodowaniu należnym za nieruchomość wydzieloną pod drogę publiczną, zgodnie z przepisem art. 98 ust. 1 niezbędne jest zatem: istnienie decyzji podziałowej, wydanej na wniosek dotychczasowego właściciela działki, w trybie art. 93 ust. 1, art. 94 ust. 1 i art. 96 ust. 1 oraz wydzielenie na jej podstawie danej działki po drogę publiczną – gminną, powiatową, wojewódzką lub krajową, lub pod poszerzenie istniejącej drogi publicznej (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 23 listopada 2007 r., III SA/Po 1052/06, LEX nr 423855; wyrok WSA w Kielcach z dnia 14 marca 2012 r., II SA/Ke 87/12, LEX nr 1138515). Regulacja zawarta w art. 98 ust. 3 statuuje zasadę, że w sytuacji wydzielenia działek gruntu pod drogi publiczne, ich dotychczasowemu właścicielowi (który utracił własność z mocy prawa z dniem uzyskania ostateczności przez decyzję o ich podziale) przysługuje odszkodowanie, które powinno być „uzgodnione” między nim a właściwym organem. Jest nim organ reprezentujący podmiot nabywający własność działek, a zatem może to być organ wykonawczy gminy – wójt, zarząd powiatu, zarząd województwa lub starosta reprezentujący interes Skarbu Państwa. Kwota odszkodowania jest zatem wynikiem negocjacji. Przeprowadzenie rokowań czy to z inicjatywy dotychczasowego właściciela, czy właściwego organu jest obligatoryjne. Dopiero w sytuacji niedojścia do uzgodnienia negatywny wynik rokowań daje podstawę do wszczęcia postępowania administracyjnego o ustalenie odszkodowania w drodze decyzji na zasadach obowiązujących przy wywłaszczaniu. Nie będzie zatem podstaw do zastosowania art. 58 § 1 pkt 1 (zob. wyrok NSA z dnia 2 października 2013 r., I OSK 1012/13, LEX nr 1511937). Stosownie do przepisu art. 129 ust. 5 organem właściwym do wydania decyzji o odszkodowaniu w przypadku, o którym mowa w art. 98 ust. 3 jest starosta. Omówiony tryb ubiegania się przez dotychczasowego właściciela działek gruntu, o jakich mowa w art. 98 ust. 1 o odszkodowanie wskazuje, że np. w wypadku przejścia działek gruntu na własność gminy wójt, jako jej organ wykonawczy, jest „właściwy rzeczowo” jedynie do prowadzenia rokowań z byłym właścicielem i do uzgodnienia wysokości odszkodowania w tym trybie, a więc w drodze czynności o charakterze cywilnoprawnym (zob. wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 15 lipca 2009 r., II SAB/Go 23/09, LEX nr 556479). Nie ma on natomiast kompetencji do wydania decyzji, o jakiej mowa w art. 129 ust. 5 Organem rzeczowo właściwym w tym zakresie jest starosta. Przepis art. 98 ust. 3 – w powiązaniu z art. 129 ust. 1 – nakłada na starostę obowiązek ustalenia odszkodowania w trybie administracyjnym w postępowaniu w indywidualnej sprawie z zakresu administracji publicznej, jeżeli spełnione będą następujące przesłanki: dojdzie do wydzielenia na wniosek właściciela gruntu pod drogę publiczną, a jej przebieg przewiduje – obowiązujący w dacie orzekania o podziale geodezyjnym – plan zagospodarowania przestrzennego, nie dojdzie do uzgodnienia wysokości odszkodowania pomiędzy właścicielem a właściwym organem, właściciel złoży wniosek o ustalenie i wypłatę odszkodowania (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 17 września 2009 r., II SA/Po 26/09, LEX nr 635339). W orzecznictwie wyjaśniono: „Przedmiotem wyceny są konkretne działki powstałe w wyniku podziału nieruchomości. Odszkodowanie przysługuje bowiem za działkę gruntu wydzieloną pod drogę publiczną. Oznacza to, że organ zobowiązany jest uwzględnić cechy działki powstałej po podziale, według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział. Niezasadne jest domaganie się od organu, aby ustalając wartość rynkową działki wydzielonej na podstawie art. 98 ust. 1 brał pod uwagę cechy działki, z której została wydzielona, np. jej powierzchnię czy kształt” (tak: WSA w Kielcach w wyroku z dnia 6 czerwca 2013 r., II SA/Ke 238/13, LEX nr 1329763). Postępowanie o podział nieruchomości wszczęte z urzędu Tutaj jednak zaznaczam, że jeżeli postępowanie o podział nieruchomości zostało wszczęte z urzędu (art. 97 ust. 3 lub na wniosek zarządcy drogi (art. 22 ust. 3 ustawy o drogach publicznych), to nie powstaje skutek w postaci przejścia własności działki drogowej. Wydzielone pod drogę działki pozostają nadal własnością właściciela, a ich nabycie na rzecz podmiotu publiczno-prawnego może nastąpić w drodze umowy cywilnoprawnej lub wywłaszczenia. Podziału nieruchomości można dokonać z urzędu, jeżeli jest on niezbędny do realizacji celów publicznych albo nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste. Ad. 2. Wskazuje Pani, że były właściciel zgodził się na zajęcie działki pod budowę drogi w 1999 r., nie wiadomo zaś, czy nie zrzekł się odszkodowania. Na razie rozpocząłbym negocjacje z zarządcą drogi na piśmie w sprawie wykupu zajętego pod drogę pasa gruntu za odszkodowaniem. Jeżeli poprzednik takiego odszkodowania nie uzyskał, obecny właściciel takie odszkodowanie może otrzymać. Bezumowne korzystanie z gruntów przez gminę - odszkodowanie W razie odmowy należałoby zagrozić lub poinformować, że zostaną podjęte określone kroki cywilnoprawne (odszkodowanie za bezumowne korzystanie z gruntu). Można też spróbować zawnioskować na podstawie art. 98 o podział te nieruchomości, a grunt zajęty pod drogę gminną z mocy prawa stanie się własnością gminy, a Państwo będziecie mieli otwartą drogę do otrzymania odszkodowania. Ad. 3. Wskazuje Pani, że trwa postępowanie administracyjne przed wydaniem decyzji o kolejnej modernizacji tej drogi. Nie wiem jednak, na podstawie jakich przepisów toczy się przedmiotowe postępowanie. Czy zarządca drogi ma prawo wstępu na grunty przyległe do pasa drogowego? Jeżeli chodzi o samą konserwację, to zgodnie z art. 21 ust. 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych – „zarządy dróg mają prawo do: 1) wstępu na grunty przyległe do pasa drogowego, jeżeli jest to niezbędne do wykonywania czynności związanych z utrzymaniem i ochroną dróg; 2) urządzania czasowego przejazdu przez grunty przyległe do pasa drogowego w razie przerwy w komunikacji na drodze; 3) ustawiania na gruntach przyległych do pasa drogowego zasłon przeciwśnieżnych”. Zaś według ust. 3 tego artykułu – właścicielom lub użytkownikom gruntów, którzy ponieśli szkody w wyniku czynności wymienionych w ust. 2, przysługuje odszkodowanie na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli jednak droga ma być poszerzana w ramach specustawy, to wprawdzie jest Pani uczestnikiem tego postępowania, jednak wydanie decyzji w tym zakresie spowoduje z mocy prawa wywłaszczenie Pani z nieruchomości przeznaczonej pod budowę drogi. W celu przyspieszenia budowy dróg Sejm RP w 2003 r. uchwalił specjalną ustawę upraszczającą zasady planowania i budowy dróg. Jest to właśnie ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji dróg krajowych, która została przekształcona z dniem 10 września 2008 r. w ustawę o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji dróg publicznych zwana również specustawą drogową. Uproszczona procedura uwłaszczeniowa - kiedy jest stosowana? Przede wszystkim specustawa przewiduje uproszczoną procedurę wywłaszczeniową nieruchomości objętych zakresem realizacji inwestycji, a określając zakres przedmiotowy specustawy posłużono się sformułowaniem, że określa ona zasady i warunki przygotowania inwestycji w zakresie dróg publicznych w rozumieniu ustawy o drogach publicznych. Specustawę stosuje się w odniesieniu do nowych inwestycji oraz tych inwestycji, gdzie następuje zmiana granic pasa drogowego. Dlatego mówię o wielości podstaw do budowy drób publicznych, bowiem istnieją wątpliwości, czy specustawa od dnia 10 września 2008 r. w odniesieniu do inwestycji w zakresie dróg publicznych jest wyłączną regulacją, poprzedzającą budowę drogi w rozumieniu ustawy o drogach publicznych. Specustawa nie zawiera zapisu, że prace budowlane mogą być prowadzone tylko i wyłącznie na podstawie zezwolenia na realizację inwestycji drogowych. W świetle przedstawionych wątpliwości nie ma zakazu wydania na wniosek zarządcy drogi pozwolenia na budowę drogi publicznej w oparciu o plan miejscowy lub decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Zgodnie z art. 12 specustawy drogowej: „1. Decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości. 2. Linie rozgraniczające teren, w tym granice pasów drogowych, ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowią linie podziału nieruchomości. 3. Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości. 4. Nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa: 1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, 2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych – z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. 4a. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. 4b. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. 4c. Jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają. 4d. Jeżeli przeznaczona na pasy drogowe nieruchomość gruntowa stanowiąca własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego została oddana w użytkowanie wieczyste, użytkowanie to wygasa z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. 4e. Przepis ust. 4d stosuje się odpowiednio do użytkowania wieczystego nabytego w sposób inny niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego. 4f. Odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. 4g. Jeżeli decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności. 5. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. 5a. Na wniosek osoby uprawnionej do otrzymania odszkodowania, za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wypłaca się zaliczkę w wysokości 70% odszkodowania ustalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, o której mowa w ust. 4g. Wypłata zaliczki następuje jednorazowo w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku. 5b. Osoba, której wypłacono zaliczkę, lub jej spadkobiercy są obowiązani do zwrotu zaliczki po jej waloryzacji na dzień zwrotu, jeżeli decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została zmieniona, uchylona w całości lub w części dotyczącej tej osoby, lub stwierdzono jej nieważność. 6. Nieruchomości, o których mowa w ust. 4, mogą być użytkowane nieodpłatnie przez dotychczasowych właścicieli lub użytkowników wieczystych do upływu terminu, o którym mowa w art. 16 ust. 2. 7. Jeżeli przemawia za tym interes społeczny lub gospodarczy Skarb Państwa albo jednostka samorządu terytorialnego mogą zrzec się w całości lub w części odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Oświadczenie to składa się do organu, o którym mowa w ust. 4a. 8. W przypadku zrzeczenia się odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4: 1) przed wszczęciem postępowania ustalającego wysokość odszkodowania – postępowania nie wszczyna się; 2) w trakcie postępowania ustalającego wysokość odszkodowania – postępowanie umarza się; 3) po wydaniu decyzji ustalającej wysokość odszkodowania – decyzję wygasza się.” Jeżeli więc postępowanie administracyjne toczy się na podstawie specustawy drogowej, to Pani sprzeciw może być zgłoszony, jednak taka decyzja to swoiste wywłaszczenie jednak za odszkodowaniem ustalonym w odrębnym postępowaniu. Reasumując, jeżeli postępowanie o podział nieruchomości zostało wszczęte z urzędu (art. 97 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub na wniosek zarządu drogi (art. 22 ust. 3 ustawy o drogach publicznych), to nie powstaje skutek w postaci przejścia własności działki drogowej. Wydzielone pod drogę działki pozostają nadal własnością właściciela, a ich nabycie na rzecz podmiotu publiczno-prawnego może nastąpić w drodze umowy cywilnoprawnej lub wywłaszczenia. Przejście z mocy prawa własności działek wydzielonych pod drogi publiczne albo pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, następuje tylko wówczas, gdy podział nieruchomości dokonywany jest na wniosek właściciela. Co do roszczenia o odszkodowanie za bezumowne korzystanie z gruntu, należy wskazać, że zgodnie z art. 224 Kodeksu cywilnego ( „§ 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne. § 2. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.” Roszczenia właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z gruntu Następnie według art. 225 – „obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego”. Wreszcie stosownie do art. 230 – przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu pogorszenia lub utraty rzeczy, jak również przepisy dotyczące roszczeń samoistnego posiadacza o zwrot nakładów na rzecz, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego. Jeżeli gmina grunt ten zajęła nie posiadając do tego żadnej podstawy prawnej i nie podejmując niezbędnych czynności dla ustalenia granic drogi, to takie roszczenie wydaje się zasadne. Może jednak wykazać, że była zgoda, obecnie taką zgodę można jednak cofnąć. Nie wiadomo też, czy gmina posiada w dokumentach zgodę spadkodawcy. Nie wydano także żadnej decyzji administracyjnej w tym zakresie. Dopuszczalność roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości zajętej pod drogę publiczną została przesądzona w orzecznictwie sądowym. Także w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 31 marca 2004 roku, II CK 162/03, wskazano, że zastosowanie przepisów o roszczeniach uzupełniających (art. 224 i 225 ma miejsce wtedy, gdy właściciel i posiadacz pozostają w stosunkach pozaumownych, przy czym roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy może przysługiwać właścicielowi tylko wobec posiadacza samoistnego (art. 224 § 2 i art. 225 lub zależnego (art. 230 który w danym okresie bez podstawy prawnej faktycznie władał rzeczą, był zatem w tym okresie biernie legitymowany w świetle art. 222 § 1 Tu przed samym roszczeniem z tego tytułu, trzeba dokładnie zbadać dokumenty odnośnie tej inwestycji i sprawdzić, czego ewentualnie dotyczyła zgoda Pani ojca. W tym zakresie wskazuję, że możliwość domagania się przez właściciela od posiadacza samoistnego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest uzależniona od łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, a mianowicie braku tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości właściciela i braku dobrej wiary po stronie tegoż posiadacza. Zgodnie z art. 7 „Jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary”. Dlatego to na właścicielu – spoczywa ciężar dowodu – wykazania, iż gmina pozostawała w złej wierze. Dobra lub zła wiara jest uzależniona od stanu świadomości posiadacza. Zła wiara wiąże się z powzięciem przez posiadacza informacji, które – racjonalnie ocenione – powinny skłonić go do refleksji, że jego posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym. Okoliczności, które uzasadniałyby takie przypuszczenie podlegają indywidualnej ocenie, uzależnionej od ogólnego stanu wiedzy i doświadczenia posiadacza. Nie można zgodzić się z poglądem, że kluczowe znaczenie dla przyjęcia dobrej, czy złej wiary ma jedynie chwila objęcia rzeczy w posiadanie przez posiadacza samoistnego. Jak już wskazano powyżej, decydujące znaczenie ma w każdym przypadku stan świadomości i moment dowiedzenia się, że brak jest podstaw do władania rzeczą (tak Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia r. w sprawie I ACa 687/12, LEX nr 1267497). Należy też podkreślić, że przepisy art. 224 i 225 mają zastosowanie tylko do stosunku bezumownego. W przypadku stosunku umownego mają zastosowanie przepisy umowy, a w ich braku – przepisy o zobowiązaniach. Przepisy art. 224 i art. 225 mają więc charakter dyspozycyjny. Strony mogą uregulować inaczej wzajemne rozliczenia. W Pani przypadku nie ma wątpliwości, że Pani ojca nie łączy pisemna umowa regulująca sposób korzystania z jego nieruchomości. Należy więc stwierdzić, iż gmina, dysponując zgodą właściciela na budowę drogi, jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze. W orzecznictwie wskazuje się, iż zgodnie z treścią art. 224 § 2 w zw. z art. 351 § 2 od chwili, w której posiadacz służebności dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. Analogicznie należy traktować właściciela, który dochodzi tylko roszczeń uzupełniających, gdyż ich źródłem pozostaje tytuł przysługujący właścicielowi (tak Sąd Apelacyjny w Białymstoku w tezie 3 wyroku z dnia w sprawie IACa 4040/12, LEX nr 1220411). Podobnie w tej kwestii wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia w sprawie sygn. akt I ACa 212/11, LEX nr 1102906, wskazując mianowicie, iż przewidziane w art. 224 § 2 roszczenie o wynagrodzenie jest niezależne od woli właściciela, by rzecz odzyskać, wynika ono bowiem z samego faktu władania jego rzeczą przez osobę, która nie ma do tego żadnego tytułu prawnego. Także Sąd Najwyższy w wyroku z 29 kwietnia 2009 r. (w sprawie II CSK 560/08, LEX nr 511039) wskazał, iż przedsiębiorca energetyczny, któremu się nie dowiedzie, że on lub jego poprzednik prawny działał bezprawnie, stawiając słupy i nieodpłatnie eksploatując linię energetyczną na gruntach leśnych należących do Skarbu Państwa, w zakresie odpowiadającym treści służebności jest zobowiązany do zapłacenia wynagrodzenia za korzystanie z tych gruntów od chwili dowiedzenia się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o to wynagrodzenie (art. 224 § 2 zd. 1, art. 222 § 2 i art. 352 Skoro gmina posiada tytuł prawny do korzystania z Pani nieruchomości oraz pozostaje w dobrej wierze, to zgodnie z art. 224 § 1 brak jest podstaw do zasądzenia na rzecz Pani wynagrodzenia za korzystanie przez gminę z Pani nieruchomości oraz za obniżenie wartości nieruchomości (pogorszenie rzeczy), w całym tym okresie. Sprawę trzeba jednak zbadać, aby móc przedsięwziąć odpowiednie kroki. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Kancelaria Nieruchomości i Proces Budowlany ma doświadczenie w reprezentowaniu Klientów w dochodzeniu odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości. Do spadku wartości nieruchomości może dojść w następstwie działań jednostki samorządu terytorialnego. To jedna z sytuacji, gdy właściciel ma prawo ubiegać się o odszkodowanie. Reprezentujemy naszych Klientów przed sądami i urzędami, dochodząc satysfakcjonującej kwoty odszkodowania. Kiedy należy się odszkodowanie za spadek wartości nieruchomości? Jest wiele sytuacji, gdy właściciel nieruchomości może ubiegać się o wypłatę odszkodowania za spadek wartości nieruchomości. Odszkodowania można dochodzić za: 1. Znajdujące się na działce np. słupy energetyczne Na nieruchomości mogą zostać zainstalowane urządzenia służące do doprowadzenia lub odprowadzania np.: płynów, gazu czy energii elektrycznej. W ubiegłych latach wiele z takich urządzeń stawiano bez uprzedniego uzyskania zgody właścicieli poszczególnych działek. Jeżeli są Państwo właścicielem działki, na której zostały ustanowione np. słupy energetyczne linii przesyłowych wysokiego napięcia, możecie Państwo dochodzić odszkodowania. Zgodnie z przepisami odszkodowania za urządzenia znajdujące się na działce, np. słupy energetyczne, można dochodzić na 10 lat wstecz. W imieniu Klientów prowadzimy sprawy o odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości. 2. Zmianę planu zagospodarowania przestrzennego Utrata wartości nieruchomości może zostać spowodowana zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Właściciel nieruchomości, który doznał uszczerbku w majątku z tego właśnie tytułu, może dochodzić odszkodowania od gminy. Alternatywą dla odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę jest wysunięcie w stosunku do gminy żądania wykupienia nieruchomości lub jej części, lub zamiany nieruchomości. Możliwości te daje właścicielowi nieruchomości ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Reprezentujemy Klientów w sprawach o odszkodowanie wówczas, gdy w wyniku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego należące do nich nieruchomości straciły na wartości. Po zapoznaniu się z Państwa sprawą będziemy w stanie określić, czy istnieją przesłanki, aby skutecznie dochodzić odszkodowania w adekwatnej kwocie. 3. Zmniejszenie wartości nieruchomości zgodnie z prawem wodnym Utrata wartości nieruchomości może mieć związek także z: wprowadzeniem w strefie ochronnej zakazów, nakazów oraz ograniczeń w zakresie użytkowania gruntów lub korzystania z wód, zalaniem gruntów podczas powodzi w wyniku nieprzestrzegania przepisów ustawy przez właściciela wód lub właściciela urządzenia wodnego, obowiązkiem umożliwienia dostępu do śródlądowych wód powierzchniowych na potrzeby wykonywania robót związanych np. z utrzymywaniem wód (wówczas, gdy nieruchomość przylega do publicznych śródlądowych wód powierzchniowych). Reprezentujemy interesy Klientów, którzy w związku z wejściem w życie aktu prawa miejscowego nie mogą lub mają ograniczone możliwości korzystania z nieruchomości w sposób zgodny z jej przeznaczeniem. Po zapoznaniu się ze szczegółami sprawy jesteśmy w stanie określić, czy wystąpienie z żądaniem wypłaty odszkodowania jest uzasadnione. 4. Wywłaszczenie nieruchomości Zgodnie z przepisami każda nieruchomość może zostać wywłaszczona na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Przykładowo: plan budowy drogi publicznej, lotniska czy infrastruktury kolejowej może spowodować, że wobec właściciela nieruchomości zostanie wszczęte postępowanie wywłaszczeniowe. Gdy dochodzi do wywłaszczenia, właścicielowi należy się odszkodowanie. Klientom służymy pomocą na każdym etapie postępowania wywłaszczeniowego. Nasi eksperci mają rozległą wiedzę – w zależności od uzgodnień z Klientem mogą dochodzić odszkodowania lub uzyskania nieruchomości zamiennej. W praktyce często spotykamy się z koniecznością sformułowania zastrzeżeń co do opinii sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych. Jeżeli uważają Państwo, że nieruchomość została wyceniona zbyt nisko, chętnie zapoznamy się ze sprawą i – jeżeli będzie to możliwe – pomożemy. Kancelaria Nieruchomości i Proces Budowlany – dlaczego warto nam zaufać? Prowadzimy sprawy o odszkodowanie za utratę wartości nieruchomości. Wyróżnia nas doświadczenie, profesjonalne i rzetelne działanie. Nieustannie się dokształcamy, aby być na bieżąco ze zmianami legislacyjnymi i orzecznictwem. Dotychczas współpracowaliśmy z wieloma Klientami indywidualnymi z całej Polski – wielu pomogliśmy w rozwiązaniu problemu lub uzyskaniu satysfakcjonującego odszkodowania. Zachęcamy do kontaktu z naszą Kancelarią. Do każdej sprawy, z jaką zgłaszają się do nas Klienci, podchodzimy indywidualnie. Chętnie poznamy Państwa historię i określimy, w jakim zakresie jesteśmy w stanie pomóc. Nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub uchwała o zmianie planu może spowodować, że wartość twojej prywatnej działki wzrośnie lub spadnie. O ile? Tego dowiesz się wtedy, gdy zdecydujesz się ją sprzedać. Można być niemal pewny zysku, gdy zechcesz sprzedać dotychczasowe pole uprawne pod miastem, które plan zmienił na tereny zabudowy mieszkaniowej. Jeśli transakcja dojdzie do skutku przed upływem 5 lat od uchwalenia planu, gmina zgodnie z prawem upomni się o swoją dolę - opłatę zwaną potocznie rentą planistyczną. Ale i ty masz prawo żądać pieniędzy od gminy, gdy skutki uchwalenia planu są dla ciebie niekorzystne. Nie cena, ale wartość Wartość nieruchomości po uchwaleniu planu może się obniżyć np. wtedy, gdy działka dotychczas budowlana została przeznaczona na teren rekreacyjny albo gmina postanowiła zlokalizować w jej sąsiedztwie drogę szybkiego ruchu. Przeznaczenie twojej nieruchomości w planie nie musi się zmienić, wystarczy, że plan zmienia jej sąsiedztwo. Dla ciebie istotne jest, że za swoją działkę nie dostaniesz już tak korzystnej ceny, jak - teoretycznie - było to możliwe zanim uchwalono plan. To strata, którą gmina może ci zrekompensować. Jako właściciel lub użytkownik wieczysty możesz domagać się odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Tak stanowi art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej Na zgłoszenie roszczenia masz 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Jeśli zdecydujesz się na sprzedaż po tym terminie, nie licz na odszkodowanie. Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Podstawą obliczenia odszkodowania nie będzie jednak cena, jaką uzyskasz ze sprzedaży gruntu, lecz jego wartość rynkowa. Wraz z roszczeniem przedstaw gminie dowody na swoje twierdzenia, np. opinię rzeczoznawcy majątkowego lub operat szacunkowy. Rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową na podstawie cen transakcyjnych osiągniętych na lokalnym rynku przy sprzedaży podobnych działek. Pod uwagę weźmie wartość nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu oraz wartość przed uchwaleniem lub zmianą planu. Do twojej kieszeni trafi różnica między tymi wartościami (art. 37 ust. 1 Pamiętaj jednak, że gmina również ma prawo zamówić operat u innego rzeczoznawcy, a ustalona w nim wartość twojej działki może być inna. Nie tylko sprzedaż nieruchomości uprawnia do starań o odszkodowanie z tytułu obniżenia jej wartości w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą. Pieniądze od gminy przysługują także wtedy, gdy działka została przekazana w darowiźnie albo zamieniona na inną. Roszczenie można zgłaszać zanim minie 5 lat od dnia wejścia w życie nowego planu, ale pod warunkiem, że właściciel gruntu nie dostał wcześniej odszkodowania albo nieruchomości zamiennej od gminy jako rekompensaty za to, że plan ograniczył lub uniemożliwił mu korzystanie z jego działki w dotychczasowy sposób (czytaj o tym dalej). Gotówka, wykup lub inna działka A jeśli spóźniłeś się z decyzją o sprzedaży, tj. przekroczyłeś 5-letni termin? Albo wcale nie zamierzałeś działki sprzedawać, lecz chciałeś wybudować na niej własny dom, tymczasem gmina zdecydowała, że tuż obok ma być urządzony cmentarz komunalny. Co robić z takim bezużytecznym, z twojego punktu widzenia, kawałkiem gruntu? Jeśli korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem staje się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, masz prawo w dowolnym czasie wystąpić do gminy o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę lub wykup nieruchomości. Pierwsze stosuje się zwykle wtedy, gdy tylko część nieruchomości stała się bezużyteczna, a wykup – gdy cała nie nadaje się do celów jakie były możliwe przed uchwaleniem planu. Z kolei za ograniczenia dotyczące części działki można domagać się odpowiednio mniejszego odszkodowania albo wykupu tej tylko części. Ważne: odszkodowania za szkodę spowodowaną uchwaleniem planu przysługuje jedynie za rzeczywistą a nie hipotetyczną szkodę. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 12 października 2007 r. (sygn. akt V CSK 230/07) chodzi o szkodę, która polega na obniżeniu się wartości nieruchomości lub która pozostaje w bezpośrednim związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości. Przykładowo: właściciel poczynił już nakłady na część nieruchomości, których nie może odzyskać, a tymczasem zmieniło się przeznaczenie gruntu. Pojęcie „rzeczywista szkoda" obejmuje również obniżenie wartości nieruchomości, dlatego osoba, która otrzymała to odszkodowanie nie może później domagać się drugiego, jeśli np. po jakimś czasie sprzeda nieruchomość (art. 36 ust. 3 i wyrok Sąd Najwyższy sygn. I CSK 191/08). Pamiętaj, że gdy żądasz odszkodowania lub wykupu, gmina może najpierw zaoferować ci nieruchomość zamienną (art. 36 ust. 1 i 2 Nie musisz się jednak godzić na tę propozycję. Jeśli jednak zawrzesz umowę zamiany, twoje roszczenia wygasną, nie będziesz mógł żądać np. dopłaty w formie odszkodowania, gdy stwierdzisz, że nowa nieruchomość nie ma tak korzystnych cech jak poprzednia. Odszkodowanie czasami do zwrotu Twoje roszczenia o wykup lub odszkodowanie za rzeczywistą szkodę oraz o odszkodowanie za zmniejszenie wartości gmina powinna zaspokoić w ciągu 6 miesięcy od dnia, w którym złożysz wniosek. Ale możecie wspólnie z gminą ustalić inny termin (art. 37 ust. 9 Za przekroczenie terminu (zarówno ustawowego jak i ustalonego z gminą) przysługują ci odsetki ustawowe. Dziś to 13 proc. w stosunku rocznym. Niekiedy trzeba zwrócić to, co gmina wypłaciła. Będzie tak wtedy, gdy sąd stwierdzi nieważność uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego , w części lub w całości. W przypadku odszkodowania za uniemożliwienie lub ograniczenia w korzystaniu gmina ma obowiązek żądać zwrotu wypłaconego odszkodowania od osoby, której je wypłacono. Nieco inaczej jest w przypadku odszkodowania za utratę wartości nieruchomości, która po uchwaleniu planu zmieniła właściciela. Po pierwsze gmina może, ale nie musi występować z żądaniem zwrotu kwoty stanowiącej równowartość odszkodowania. Po drugie żądanie kieruje nie do osoby, której odszkodowanie wypłaciła, lecz do aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego, czyli tego kto nabył nieruchomość po uchwaleniu planu. On bowiem zyskał na tym, że kupił nieruchomość mniej wartą po uchwaleniu planu, a wskutek unieważnienia tego aktu jej wartość wzrosła. Pamiętaj! Spory w sprawach o odszkodowania, wykup lub zamianę rozstrzygają sądy powszechne, a nie administracyjne. Gdy więc nie zgadzasz się np. z wysokością przyznanego odszkodowania, musisz pozwać gminę i liczyć się z koniecznością poniesienia kosztów wpisu sądowego i opinii biegłego rzeczoznawcy. Czasami jest PIT od odszkodowania Odszkodowanie otrzymane od gminy na podstawie art. 36 ust. 1 może podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Kiedy? Odpowiedź w tej kwestii dał Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji podatkowej z 31 stycznia 2011 (nr IBPBII/1/415-891/10/AŻ). Odszkodowanie podlega opodatkowaniu, gdy jego wypłata nastąpi na podstawie zawartej z gminą umowy, ugody lub na mocy decyzji administracyjnej lub innego aktu jednostronnego (tzn. gmina uzna roszczenie dobrowolnie, a sprawa nie będzie przedmiotem postępowania sądowego). Nie można tu bowiem zastosować zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT. Na podstawie tego przepisu wolne od podatku są odszkodowania, których wysokość lub zasady ustalania wynikają z konkretnych przepisów ustaw lub rozporządzeń, a zdaniem Dyrektora IS – taka sytuacja tu nie zachodzi . Podatku od odszkodowania nie będzie natomiast wtedy, gdy gmina nie uzna roszczenia dobrowolnie, a zostanie ono orzeczone w wyroku lub ugodzie sądowej w następstwie powództwa przeciwko gminie o zapłatę (art. 21 ust. 1 pkt 3b). Jeżeli planowana inwestycja wiąże się z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, istnieje możliwość żądania odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. „Art. 36 ust. 3. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.” Jak pisze Krzysztof Świderski w artykule „Odpowiedzialność gminy z tytułu szkód spowodowanych kształtowaniem ładu przestrzennego” [publikacja „Samorząd Terytorialny” 2006/9/23]: „Skutki ekonomiczne działań planistycznych wpływają na wartość nieruchomość. Dlatego też ustawodawca przewidział roszczenie odszkodowawcze w sytuacji, gdy nastąpił spadek wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą. W przypadku wystąpienia powyższej sytuacji właściciel albo użytkownik wieczysty, który zbywa nieruchomość i nie skorzystał z prawa do odszkodowania, o którym mowa w art. 36 ust. 1 pkt 1, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 3 Jak się zdaje, roszczenie odszkodowawcze wynikające z obniżenia wartości nieruchomości dotyczy nie tylko przypadków, kiedy ograniczenia zawarte w planie miejscowym odnoszą się bezpośrednio do tej nieruchomości. Wystarczy, jeżeli pobliskie tereny zostaną przeznaczone na drogę szybkiego ruchu albo pod inną uciążliwą funkcję. Spowoduje to spadek wartości sąsiednich nieruchomości. Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości ustala się na dzień jej zbycia. Obniżona wartość nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ” Zgodnie z art. 37 ust 3: „Roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące”. Przywołany w tekście art. 36 ust. 1 ustawy daje podstawę do ubiegania się o odszkodowanie właścicielowi, którego nieruchomość w związku z uchwaleniem lub zmiana planu miejscowego utraci swój sposób dotychczasowy korzystania, lub sposób ten zostanie znacznie utrudniony. „Art. 36. 1. Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy: 1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo 2) wykupienia nieruchomości lub jej części.” Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼ Zapytaj prawnika - porady prawne online .

odszkodowanie za utratę wartości nieruchomości budowa drogi